Informace o soukromí

Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.

Jak dlouho žije dům?

18.05.2017

I nemovitosti mají omezenou existenci. Zvýšila se životnost budov? Jaké jsou jejich „vitální“ orgány a opatření prodlužující jejich životnost? Udělejme si malou kontrolu.

original
Novorenesanční budova „Palác Lažanských“ v Praze na Starém Městě pražském: Postavena byla v roce 1863 a díky renovacím je ještě dnes v prvotřídním stavu. V přízemí se nachází známá pražská Kavárna Slavia, zbytek budovy využívá Filmová a televizní fakulta Akademie múzických umění. Palác je chráněn jako kulturní památka České republiky.

Když se dnes narodí dítě, dožije se dle Světové banky 71 let, u nás 79 let a ve Švýcarsku dokonce 83 let. Ještě v roce 1960 byla celosvětová očekávaná doba života 52 let. Zvýšení skoro o 20 let bylo možné díky rychlému lékařskému rozvoji a výraznému zlepšení celosvětového stavu výživy a hygieny.

Udělaly domy, ve kterých žijeme a pracujeme, podobné pokroky? Jinak řečeno: Jak dlouho dnes žije takový dům? Na rozdíl od očekávané doby života nás lidí k tomuto Světová banka nevede žádné statistiky, ale i tak se experti shodují na následujícím: „U obytných budov předpokládáme životnost 70 až 100 let,“ říká Renato Piffaretti, ředitel Real Estate Schweiz společnosti Swiss Life Asset Managers. Stavební statistiky došly k podobné hodnotě: Ve Švýcarsku činí tzv. míra obnovy něco okolo jednoho procenta, u nás je to podobné. To znamená, že: Každý rok se nahradí zhruba 1 ze 100 domů. I podle této logiky se domy dožívají necelých 100 let. Podle studie Evropského parlamentu to zhruba odpovídá běžné míře obnovy v Evropě (Německo: 1,5 procenta, Francie: 2 procenta)1.

„Kostra“ vydrží nejdéle

Ale není dům jako dům, skutečnou životnost nemovitosti ovlivňují různé faktory. Tím nejdůležitějším je údržba. Renato Piffaretti říká: „U obytných budov by měly být tvořeny rezervy ve výši cca jednoho procenta hodnoty budovy, aby bylo zajištěno, že v okamžiku renovace, tedy každých 30 let, bude k dispozici dostatek prostředků.“

„Vitální“ orgány budovy se od sebe liší ve své očekávané životnosti2: Co se týká vybavení kuchyně a koupelny, malby nebo podlahové krytiny, vycházíme z cyklů údržby od 10 do 15 let, co se týká potrubí, oken nebo střechy, je to 30 let, a základní struktura (beton nebo cihly) − vlastní „kostra“ − vydrží od 70 do 100 let. Toto může být sice renovováno, ale pouze s vysokými náklady, a to se zpravidla vyplatí jen u historicky cenných budov, jak lze snadno vypozorovat v evropských starých městech.

Rozhodujícím prvkem udržitelného stavebnictví je proto takzvané systémové třídění, říká Renato Piffaretti: „Konstrukční díly rozdílné životnosti by měly být kategorizovány podle životnosti. Tak bude možné se k nim jednodušeji dostat a nahradit je. Například dnes už potrubí nebývá zabetonováno, nýbrž je vedeno v otevřených šachtách.“  

„U obytných budov předpokládáme životnost 70 až 100 let.“
original

Renato Piffaretti, ředitel Real Estate Schweiz společnosti Swiss Life Asset Managers

Krásnější vítězí

Obecně by se dnes mělo stavět s větším ohledem na budoucnost než dříve, říká i Peter Richner, zástupce ředitele Výzkumného ústavu Empa (Eidgenössische Materialprüfungs- und Forschungsanstalt). Je zodpovědný za projekt „NEST“3, modulární výzkumnou a inovační budovu, kde se testují nové technologie, materiály a systémy. „Důležitým klíčem k životnosti je flexibilita budovy,“ říká. „Měli bychom umět přizpůsobit rozdělení prostoru.“ Tak mají například dnes obyvatelé úplně jiné nároky na kuchyni a koupelnu než měli ti před třiceti lety. Obytné prostory z té doby se ale dají těžko změnit, a musely by proto často být předčasně zbourány. Dnes, podle Richnera, bychom se měli snažit stavět tak, abychom mohli v budoucnu jednoduše reagovat na aktuální požadavky.

Ale nejen vnitřní hodnoty jsou důležité. O životnosti rozhoduje i vizáž. „Nakonec musíme stavět tak, jak to chtějí obyvatelé,“ říká Peter Richner, který je pravidelně zván do architektonické poroty. Domy jsou též druhem darwinistické konkurence, kde vítězí a zůstává stát silnější (v tomto případě krásnější): „To, co se lidem nelíbí, se rychleji bourá, navíc se o dobré budovy i více staráme.“ 

„Nejen vnitřní hodnoty jsou důležité. O životnosti budovy rozhoduje i její vizáž.“
original

Peter Richner, zástupce ředitele Empa

Důležité je i umístění

„Místo, místo a zase místo,“ říká nepsaný zákon z oblasti realit a řadí tento činitel též mezi důležité faktory životnosti. Pokud budova stojí v atraktivní centrální lokalitě, vyplatí se před renovací zjistit, zda by větší novostavba nebyla atraktivnější a udržitelnější investicí. Náhradní budovy jsou nyní také společensky potřebné a jsou podporovány. Protože se sídliště stavějí hustěji, spotřebovává se méně orné půdy. Existence náhradních staveb se může ospravedlnit i tím, že se dnes velká část stavebních materiálů dá recyklovat a částečně se znovu zabuduje do novostavby.

Použití nakonec ovlivňuje i životnost: „U průmyslových nebo logistických staveb se počítá jen s cca 30 až 40 lety,“ uvádí Renato Piffaretti ze společnosti Swiss Life Asset Managers, „ne proto, že by tyto budovy méně vydržely, ale proto, že jednoduše předpokládáme, že se vaše investice musí v tomto časovém období vrátit − neboť zda potom ještě budou odpovídat požadavkům, se dá špatně předpovědět.“

„Dostanete, za co si zaplatíte“

Nakonec tu máme nezodpovězenou otázku: Zvýšila se očekávaná délka života domů podobně jako délka života lidí? „Ne, naopak,“ myslí si Renato Piffaretti, „moderní stavební materiály, jako je izolace, vydrží spíše kratší dobu než kámen a dřevo.“ Kromě toho se dnes používá hodně plastů a chemických sloučenin, jako jsou lepidla, u kterých máme málo informací ohledně stárnutí. „Navíc,“ podle Piffarettiho, „dnes jsou ceny staveb kvůli tlaku cen natolik optimalizovány, že podají jen takovou službu, jaká se od nich právě očekává.“ Dříve bylo možno naplánovat si ještě stoprocentní rezervu. To už dnes nelze.

Jeho závěr: U domů je to dnes takové jako v životě: „Dostanete, za co si zaplatíte.“ Nemělo by se již stavět na věčnost, rozhodně ale pro několik generací.

1 Boosting Building Renovation: What Potential and Value for Europe? (Study for the ITRE Committee, 2016)
http://www.europarl.europa.eu/thinktank/en/document.html?reference=IPOL_STU(2016)587326 

2 Co jak dlouho vydrží? Životnost konstrukčních dílů:
http://www.beobachter.ch/fileadmin/dateien/shop/hilfsmittel/0701.pdf

3 Projekt „NEST“ (Next Evolution in Sustainable Building Technologies) společnosti Empa:
https://www.empa.ch/de/web/nest/overview

Líbí se Vám článek? Sdílejte!

×