Úschova kupní ceny při převodu nemovitosti

V jakém okamžiku uhradit kupní cenu?

Prodávající by ji ideálně chtěl mít na účtu, než podepíše kupní smlouvu, protože jinak mu hrozí, že bude bez peněz i bez bytu, který prodává. Kupující to má logicky naopak. Chce peníze zaplatit až ve chvíli, kdy má jisté, že je vlastníkem bytu. A protože byt nejde s penězi předat, jak se říká „z ručky do ručky“, protože musí proběhnout vkladové řízení na katastru nemovitostí, na jehož základě se změní vlastnické právo k bytu, je tu úschova. Záruka pro prodávajícího, že kupující má peníze, protože je složil na úschovní účet, ale také záruka pro kupujícího, že z tohoto účtu kupní cena neodejde dříve, než se stane vlastníkem nemovitosti.

Jak to funguje?

Vedle kupní smlouvy uzavře kupující s prodávajícím ještě tzv. smlouvu o úschově / svěřenskou smlouvu / smlouvu o jistotním účtu atp. – záleží na tom, kdo je onen subjekt, který vám kupní cenu v mezidobí „pohlídá“. V této smlouvě je sjednáno, jaká částka kupní ceny bude do úschovy uhrazena, na jaký účet, v jaké lhůtě, kdy a za jakých podmínek z ní bude uvolněna atp.

Je hned několik subjektů, které vám mohou tuto úschovu kupní ceny při převodu nemovitosti zajistit. Řada lidí trvá na tzv. notářské úschově, protože mají velkou důvěru v tuto instituci. Notářská úschova je jistě bezpečná, nicméně bude pravděpodobně i jedou z nejdražších, neboť notáři odměnu odvozují od výše částky přijaté do úschovy (kupní ceny).

Prodávající s kupujícím zpravidla mají i velkou důvěru v banky, u kterých si nechají zřídit tzv. jistotní účet, na který kupní cenu a/nebo její část uloží. I zde se budete potýkat s určitým sazebníkem banky, pokud jde o odměnu. Bankovní instituce jsou rovněž relativně bezpečné místo pro vaše peníze, nicméně smlouvu o jistotním účtu zpravidla nejde nijak upravovat (banky mají svůj „formulář“). Banky navíc berou do úschovy pouze finanční částky nikoliv související listiny.

„Klienti se úschov u advokáta někdy bojí“, říká Mgr. Aneta Lachmannová, advokátka zaměřující se na právo nemovitostí v Drobiš & Novotný, advokáti s.r.o. „Je to samozřejmě postavené celé na důvěře, nicméně zákonná úprava a profesní odpovědnost je v tomto směru čím dál přísnější. Úschovy se oznamují České advokátní komoře, klienti mají nově možnost získávat informace o pohybech na speciálním účtu úschov přímo od banky, advokát je povinně pojištěn za škodu. Advokátní úschova se dokáže velmi dobře přizpůsobit konkrétnímu obchodu, pokud jde o nastavení podmínek přijetí i výplaty financí do/z úschovy.“

Využíváte-li služeb realitní kanceláře, pak realitní úschovu budete mít zajištěnou v rámci zprostředkovatelské odměny, za tu advokátní si budete muset zpravidla připlatit.

V minulosti nebudila realitní úschova takovou důvěru jako výše uvedené možnosti. Bylo to zejména z toho důvodu, že realitní kanceláře častokrát úschovu automaticky zahrnuly do prodejního procesu, čímž mohly vzbuzovat u klientů dojem, že nemají na výběr. Zároveň na trhu chyběla speciální právní regulace pro realitní zprostředkovatele a díky tomu jasně definovaná pravidla, jako je tomu u jiných druhů úschov. Tuto situaci změnil až zákon o realitním zprostředkování v roce 2020, který tato pravidla pro všechny realitní kanceláře jasně nastavil. Jedním z hlavních je, že každá úschova již musí mít svůj vlastní úschovný účet, a že realitní kancelář nemůže bez žádosti klienta (učiněné předem a písemně) úschovu „svévolně“ zajistit. Strany prodeje, které se rozhodnou právě pro realitní úschovu, tak dnes mají větší právní jistotu a realitní úschova je dnes považovaná za zcela standardního a rovnocenného konkurenta jiných výše uvedených typů úschov kupní ceny.

Úschova může předejít velké řadě problémů, a protože se u kupní ceny za nemovitost zpravidla jedná o poměrně velké částky, doporučujeme s nimi neriskovat a požádat svého realitního makléře o zajištění úschovy, ať už se rozhodnete pro jakoukoliv ze shora uvedených možností.