Úschovu při koupi/prodeji nemovitosti doporučujeme všem klientům. Je to institut, který chrání obě smluvní strany – kupujícího i prodávajícího.

V jakém okamžiku uhradit kupní cenu?

Prodávající by ji ideálně chtěl mít na účtu, než podepíše kupní smlouvu, protože jinak mu hrozí, že bude bez peněz i bez bytu, který prodává. Kupující to má logicky naopak. Chce peníze zaplatit až ve chvíli, kdy má jisté, že je vlastníkem bytu. A protože byt nejde s penězi předat, jak se říká „z ručky do ručky“, protože musí proběhnout vkladové řízení na katastru nemovitostí, na jehož základě se změní vlastnické právo k bytu, je tu úschova. Záruka pro prodávajícího, že kupující má peníze, protože je složil na úschovní účet, ale také záruka pro kupujícího, že z tohoto účtu kupní cena neodejde dříve, než se stane vlastníkem nemovitosti.

Jak to funguje?

Vedle kupní smlouvy uzavře kupující s prodávajícím ještě tzv. smlouvu o úschově / svěřenskou smlouvu / smlouvu o jistotním účtu atp. – záleží na tom, kdo je onen subjekt, který vám kupní cenu v mezidobí „pohlídá“. V této smlouvě je sjednáno, jaká částka kupní ceny bude do úschovy uhrazena, na jaký účet, v jaké lhůtě, kdy a za jakých podmínek z ní bude uvolněna atp.

Je hned několik subjektů, které vám mohou tuto úschovu kupní ceny při převodu nemovitosti zajistit. Řada lidí trvá na tzv. notářské úschově, protože mají velkou důvěru v tuto instituci. Notářská úschova je jistě bezpečná, nicméně bude pravděpodobně i jedou z nejdražších, neboť notáři odměnu odvozují od výše částky přijaté do úschovy (kupní ceny).

Prodávající s kupujícím zpravidla mají i velkou důvěru v banky, u kterých si nechají zřídit tzv. jistotní účet, na který kupní cenu a/nebo její část uloží. I zde se budete potýkat s určitým sazebníkem banky, pokud jde o odměnu. Bankovní instituce jsou rovněž relativně bezpečné místo pro vaše peníze, nicméně smlouvu o jistotním účtu zpravidla nejde nijak upravovat (banky mají svůj „formulář“). Banky navíc berou do úschovy pouze finanční částky nikoliv související listiny.

SL_Work_02_JB9A7987

Advokáti mohou vzít do úschovy i listiny – tzn. kupní smlouvu a návrh na vklad, které u sebe uloží do chvíle, než bude celá kupní cena složena na úschovní účet a zpravidla pak rovnou zajistí i podání návrhu na vklad na katastr nemovitostí. Budete-li chtít, mohou vás v tomto vkladovém řízení i zastoupit. Budete to mít tedy úplně bez starostí a vše (smlouvy i úschovu) budete řešit pouze s jedním subjektem.

„Klienti se úschov u advokáta někdy bojí“, říká Mgr. Aneta Lachmannová, advokátka zaměřující se na právo nemovitostí v Drobiš & Novotný, advokáti s.r.o. „Je to samozřejmě postavené celé na důvěře, nicméně zákonná úprava a profesní odpovědnost je v tomto směru čím dál přísnější. Úschovy se oznamují České advokátní komoře, klienti mají nově možnost získávat informace o pohybech na speciálním účtu úschov přímo od banky, advokát je povinně pojištěn za škodu. Advokátní úschova se dokáže velmi dobře přizpůsobit konkrétnímu obchodu, pokud jde o nastavení podmínek přijetí i výplaty financí do/z úschovy.“

Využíváte-li služeb realitní kanceláře, pak realitní úschovu budete mít zajištěnou v rámci zprostředkovatelské odměny, za tu advokátní si budete muset zpravidla připlatit.

V minulosti nebudila realitní úschova takovou důvěru jako výše uvedené možnosti. Bylo to zejména z toho důvodu, že realitní kanceláře častokrát úschovu automaticky zahrnuly do prodejního procesu, čímž mohly vzbuzovat u klientů dojem, že nemají na výběr. Zároveň na trhu chyběla speciální právní regulace pro realitní zprostředkovatele a díky tomu jasně definovaná pravidla, jako je tomu u jiných druhů úschov. Tuto situaci změnil až zákon o realitním zprostředkování v roce 2020, který tato pravidla pro všechny realitní kanceláře jasně nastavil. Jedním z hlavních je, že každá úschova již musí mít svůj vlastní úschovný účet, a že realitní kancelář nemůže bez žádosti klienta (učiněné předem a písemně) úschovu „svévolně“ zajistit. Strany prodeje, které se rozhodnou právě pro realitní úschovu, tak dnes mají větší právní jistotu a realitní úschova je dnes považovaná za zcela standardního a rovnocenného konkurenta jiných výše uvedených typů úschov kupní ceny.

Úschova může předejít velké řadě problémů, a protože se u kupní ceny za nemovitost zpravidla jedná o poměrně velké částky, doporučujeme s nimi neriskovat a požádat svého realitního makléře o zajištění úschovy, ať už se rozhodnete pro jakoukoliv ze shora uvedených možností.

Potřebujete poradit s notářskou úschovou? Jsme zde pro vás.

sl_50+_beratung_0291

Proč je právě teď investičně zajímavý přesun peněz ze spořicích účtů do dluhopisů?

Díky trendu snižování sazeb Českou národní bankou je pro investory vhodné opustit nástroje peněžního trhu, jako jsou běžné a spořicí účty nebo fondy zaměřující se na repo operace, a tyto peníze investovat do dluhopisů nebo akcií, pokud je tomu nakloněn rizikový profil klienta.

Číst více
Familien

Nová pravidla hry při předčasném splacení hypotéky mimo fixační období

Od 1. září 2024 vstoupí v účinnost část novely zákona o spotřebitelském úvěru, která přináší klíčové změny v oblasti předčasného splácení hypoték mimo fixační období. Tato legislativní úprava je reakcí na potřebu nastavit jasná pravidla pro stanovení případných poplatků či sankcí spojených s předčasným splacením hypotečního úvěru.

Číst více
SL_Work_02_JB9A6614

Pokles úrokové sazby po zasedání ČNB

Česká národní banka provedla 8. února na svém měnovém politickém zasedání další krok směrem k uvolnění monetární politiky. Snížila všechny tři základní úrokové sazby, což zahrnuje i pro veřejnost klíčovou repo sazbu, a to na 6,25 %. Toto již druhé snížení sazeb v řadě přichází jako reakce na novou makroekonomickou prognózu, která očekává pokles inflace směrem k inflačnímu cíli.

Číst více