Koupě nemovitosti je v Česku v poslední době jedním z nejpopulárnějších způsobů investování Hypotéky jsou stále dostupnější, úrokové sazby stále nízké. Navíc Češi vlastní bydlení prostě milují. A tak je investování do nemovitostí téměř přirozenou volbou. Přesto, než se rozhodne takovýto krok učinit, je dobré znát i případná rizika a na tento "boom" se podívat střízlivým pohledem.
Ceny nemovitostí v Česku dlouhodobě rostou a tento trend nezastavila ani pandemie koronaviru. Dle údajů Deloitte Real Index v meziročním srovnání třetího čtvrtletí 2020 došlo k nárůstu prodejních cen českých bytů o 15,8 % a průměrná prodejní cena dosáhla částky 70 300,- Kč za metr čtvereční. Nejvýraznější zvýšení cen bylo zaznamenáno v Pardubicích (o 8,3 % na 47 900 Kč/m2) a v Ústí nad Labem (o 7,6 % na 22 800 Kč/m2). Naopak ke snížení cen došlo v Plzni (o 5,8 % na 48 300 Kč/m2) a v Karlových Varech (o 1,8 % na 27 600 Kč/m2). Celkově se v Praze a českých krajských městech za třetí kvartál roku 2020 prodalo 6 284 bytů za 27,8 miliard Kč.
Za dva nejvýznamnější důvody tohoto enormního růstu můžeme považovat převis poptávky nad nabídkou a stále nízké úrokové sazby hypoték. Hypoteční trh v letošním roce láme jeden rekord za druhým. Po nejlepším startu hypoteční sezóny v historii Fincentrum Hypoindexu přišel ještě silnější únor, a březen předčil veškerá očekávání s objemem sjednanýchhypoték ve výši 44,723 miliardy korun. V dubnu sice banky sjednaly o téměř dva tisíce hypoték méně než v březnu a objem klesl o 5,543 miliardy korun, přesto se letošní čtvrtý měsíc může pochlubit více než dvojnásobným objemem „běžného“ hypotečního měsíce. Průměrná úroková sazba v dubnu hranici dvou procent zatím stále nepřekročila. Meziročně vzrostl počet hypoték o 5 672 a objem o 21,335 miliardy korun.
Pokud se rozhodnete pro koupi investičního bytu či domu, měli byste si vypočítat, jaký potenciální zisk a v jakém horizontu lze očekávat. Samozřejmě po odečtení všech vstupních nákladů.
Na co si dát pozor
I díky tomu, že ceny bytů a domů neustále rostou, je lidé považují za jednu z nejjistějších investic. "Důležité je však uvědomit si, že ani jeden z výše uvedených důvodů jejich neustálého zdražování (tedy nedostatek na trhu a nízké úrokové sazby úvěrů na bydlení) nemusí trvat donekonečna. Třeba proto počítat s tím, že do budoucna může poptávka po nemovitostech klesnout," vysvětluje hypoteční specialista Fincentrum & Swiss Life Select Jiří Sýkora.
Nevýhodou nemovitostí jako investice je i jejich nízká likvidita. Znamená to, že pokud se i dostanete do situace, v níž potřebujete své peníze "uložené" v nemovitosti použít na něco jiného, musíte nejprve projít poměrně zdlouhavým procesem. Samotné nalezení kupce může trvat několik měsíců až rok - v závislosti na atraktivity nemovitosti a poptávky na trhu. Stejně třeba počítat se všemi právními úkony kolem prodeje a přepisu nemovitosti, který je opět o něco zdlouhavější pokud si váš kupec bere na koupi nemovitosti hypotéku.
Pokud se rozhodnete pro koupi investičního bytu či domu, měli byste si vypočítat, jaký potenciální zisk a v jakém horizontu lze očekávat. Samozřejmě po odečtení všech vstupních nákladů včetně provize realitní kanceláři či nákladů na zařízení / rekonstrukci. Investice do nemovitostí je dlouhodobou investicí, proto si musíte rozmyslet, zda vám toto číslo stačí po zvážení všeho času a energie, které budete muset investovat do péče o byt a řešení nájemníků.
Pronájem ano, ale ...
Pokud budete byt či dům pronajímat, měli byste mít ideální několikaměsíční finanční rezervu, která vám pokryje náklady spojené s bytem (případná splátka úvěru, náklady za pronájem a energie) v případě, že by vám vypadl nájemník.
V současné době mimo jiné vlivem pandemie, přibylo zejména v Praze, ale i v jiných větších městech, více bytů k pronájmu. Nájemníci mají tedy aktuální na vrch a mohou si vybírat, čímž se pro vlastníky investičních bytů stává nalezení nájemníka o něco komplikovanější. Důvodem je zejména fakt, že zahraničních návštěvníků ubylo (respektive žádní nejsou) a také byty určené k Airbnb - tedy krátkodobý pronájem - se museli přeorientovat na dlouhodobých nájemníků.
"Při pronájmu třeba myslet také na to, že vám mohou vzniknout náklady na případnou opravu bytu po nájemnících. Samozřejmě, můžete to mít ošetřené smluvně a následně si tyto náklady vymáhat od samotných nájemníků, ale to je často takříkajíc na dlouhé lokty. Někdy může trvat až roky, než se k penězům reálně dostanete, " upozorňuje Jiří Sýkora.
Nemovitosti ano, ale bezpečně
Samozřejmě, tím netvrdíme, že investice do nemovitostí je špatným krokem. Naopak, nemovitost je dobrým investičním aktivem, ale pouze v případě, že tvoří menší část portfolia.
Výhodnou a méně rizikovou alternativou jsou podílové fondy, které přímo investují do nemovitostí. Na rozdíl od "sázky" na jeden byt či dům mají v portfoliu několik nemovitostí a také několik realitních sektorů, jejichž ceny se většinou nevyvíjejí stejně. "Kromě rezidenčních nemovitostí jsou zde i kancelářské, logistické, průmyslové, obchodní či rekreační nemovitosti, a to nejen na lokálním trhu. Podíly ve speciálních realitních podílových fondech není problém zpeněžit zpravidla do několika dní, i když jim zákon umožňuje ve výjimečných situacích prodloužit lhůtu vyplacení na maximálně 12 měsíců," vysvětluje Jiří Sýkora.
Výhodou je také to, že minimální vstupní investice nejsou nikterak velké, díky čemuž můžete investovat a dosáhnout tak život podle vlastních představ, ale nemusíte se vázat hypotékou či rizikem dlouhodobé investice do jedné nemovitosti.