V posledních letech prošel český realitní trh velmi hektickým obdobím... Když se podíváme na poslední dva roky, vidíme, že tempo růstu cen bylo skutečně extrémní. Je možné, že se k takovým úrovním růstu nevrátíme po dlouhá léta. Ale i dnes – po době určitého ochlazení – mají majitelé nemovitostí stále možnost prodat svůj majetek za vysokou cenu a kupující zajímavě prodat. A to i nemovitost s hypotékou.

„Pokud prodávající správně postupuje při prodeji své nemovitosti a svěří tento proces do rukou profesionálního realitního makléře, stále má možnost dosáhnout dobré prodejní ceny. Kupní síla na trhu stále přetrvává, i když se profil kupujících mění,“ komentuje Jaromír Mašek, ředitel Swiss Life Select Reality.

Dnes se na trhu pohybují lidé, kteří prodávají svou stávající nemovitost – například i s hypotékou - s cílem pořídit si větší dům či byt. Další skupinou jsou lidé, kteří mají předjednanou hypotéku s možností čerpání do tří let a hledají nemovitost, kterou by si za ni mohli pořídit. A konečně jsou zde investoři, kteří se specializují na nákup nemovitostí. Specifickou skupinou prodávajících jsou rodiny, kde už jen samotný provoz rodiny je pro ně drahý a na hypotéku již jim nezbývá a prodávají také nemovitost i s hypotékou.

Navzdory těmto výzvám, existuje stále mnoho lidí s hotovostí, kteří mají zájem o domy a byty. Trh se po několika měsících znovu nadechuje, a to i v regionech, které byly postiženy situací na trhu nejvíce – například v Ústeckém kraji. Ceny stavebních materiálů se začínají snižovat a rekonstrukční práce se obnovují. Ačkoli dnešní realitní trh může být náročnější než v minulosti, přináší i nové příležitosti a možnosti pro ty, kteří jsou připraveni je využít.

Převzetí hypotéky

V rámci těchto příležitostí a výzev na současném realitním trhu je jedním ze způsobů, jak úspěšně prodat nemovitost a potenciálně získat atraktivní úrok, převzetí hypotéky na nemovitosti. Tato strategie je stále častěji využívána a může přinést řadu výhod pro obě strany transakce – jak pro prodávajícího, tak pro kupujícího.

Eigenheim

U nemovitostí, na které je vázaná hypotéka, se nabízí možnost převzetí hypotéky jako součásti nákupu. To může být výhodné, protože umožňuje převzít hypotéku s příznivými úrokovými sazbami z minulosti a s fixací například na dalších pět let. Takový převod zástavy a ponechání stávající hypotéky z prodávané nemovitosti může přinést mnoho výhod.

První a nejviditelnější výhodou je možnost získání hypotéky s nižším úrokem, než by bylo možné získat v současném tržním prostředí. To může znamenat úsporu tisíců korun ročně v nákladech na úroky. Další výhodou je snížení administrativní zátěže. Převzetí stávající hypotéky může být jednodušší a rychlejší než získání nové hypotéky, protože mnoho z potřebných informací a dokumentů je již na místě.
Navíc převzetí hypotéky může být výhodné i pro prodávajícího. Pokud má prodávající hypotéku s nízkou úrokovou sazbou, může to být atraktivní pro potenciální kupce, což může pomoci nemovitost rychleji prodat.

Samozřejmě, jakýkoli nákup nemovitosti včetně převzetí hypotéky by měl být pečlivě zvážen s odborným poradcem nebo realitním makléřem. Každá situace je jedinečná a to, co je výhodné pro jednu osobu, nemusí být nejlepší volbou pro někoho jiného.

Eigenheim

„V dnešní době je obchodování s nemovitostmi složitější, a proto je důležitější než kdykoliv předtím mít vedle sebe zkušeného a profesionálního realitního makléře. Toto partnerství je o vytváření dlouhodobých vztahů a důvěry, o poskytování komplexních služeb a o pečlivém a precizním vykonání práce. A při tom všem může být převzetí hypotéky právě tou správnou cestou,“ říká Jaromír Mašek, ředitel Swiss Life Select Reality.

Právní pohled na prodej nemovitosti s hypotékou

Pokud na prodávané nemovitosti vázne zástavní právo, měl by kupující zpozornět. V takovém případě je třeba velice pečlivě v kupní smlouvě nastavit, co se s oním zatížením stane. A na to, jak to řešit v praxi jsme se zeptali advokátů věnujících se nemovitostnímu právu.

Aneta Lachmannová advokátka z kanceláře Drobiš & Novotný, advokáti s.r.o k tomu uvádí: „Nákup nemovitosti s existující hypotékou není nic nezvyklého. Ve skutečnosti, je to v realitách běžná praxe. Nejčastěji se setkáváme se situací, že hypoteční úvěr prodávajícího, který je zajištěný zástavním právem, se doplatí z části kupní ceny. Velice často z té části kupní ceny, která pochází u úvěru kupujícího. V jednom okamžiku je tedy nemovitá věc zatížena zástavními právy dvou bank. Zní to možná děsivě, ale není se čeho obávat. Je potřeba jen pečlivě načasovat a nastavit celý proces. Původní banka prodávajícího vystaví vyčíslení zbývajícího dluhu a požaduje jeho splacení do určitého data. V téže lhůtě tedy musí banka kupujícího uvolnit peníze z jeho hypotéky. Vše musí být krok za krokem upraveno v kupní smlouvě, a to včetně povinnosti prodávajícího do nějaké lhůty nechat vymazat zástavní právo své banky, které zaniklo doplacením úvěru. Výsledkem je tedy stav, kdy kupující je novým vlastníkem vysněné nemovitosti a ta je zatížena pouze zástavním právem jeho banky, která mu na koupi půjčila.“

Co v dnešní době trošku brzdí trh s realitami, jsou ale právě vysoké úroky hypotečních úvěrů, na které nedosáhne každý. Ale ani to nemusí být překážkou a lze najít elegantní řešení, a to v tzv. převzetí hypotéky, které může kupujícímu přinést nižší úroky s fixací na několik dalších let.

Co obnáší tento proces, vysvětluje Radek Novotný, partner a advokát Drobiš & Novotný, advokáti s.r.o.: „Při koupi nemovitosti je samozřejmě zásadní vždy si ohlídat, aby kupující s nemovitostí nepřebíral jakékoli dluhy. Výjimkou nicméně může být situace, kdy má původní hypotéka přívětivější podmínky než hypotéky současné. V takovém případě může převzetí dluhu kupujícímu naopak výrazně pomoci. Nesmíme ale zapomínat, že s převzetím hypotéky musí souhlasit i banka. V praxi musí prodávající písemně požádat věřitele (banku), aby přijal kupujícího jako nového dlužníka. Pokud věřitel souhlasí, vstoupí kupující do původních práv a povinností prodávajícího sjednaných v jeho hypotečním úvěru. S dluhem samozřejmě přechází i zástavní právo.“

Ohledně nastavení hypotéky kontaktujte zkušeného realitního makléře

Ten zhodnotí stávající situaci a nabídne vám řešení, které vám pomůže žít život podle vlastních představ.

sl_50+_beratung_0291

Proč je právě teď investičně zajímavý přesun peněz ze spořicích účtů do dluhopisů?

Díky trendu snižování sazeb Českou národní bankou je pro investory vhodné opustit nástroje peněžního trhu, jako jsou běžné a spořicí účty nebo fondy zaměřující se na repo operace, a tyto peníze investovat do dluhopisů nebo akcií, pokud je tomu nakloněn rizikový profil klienta.

Číst více
Familien

Nová pravidla hry při předčasném splacení hypotéky mimo fixační období

Od 1. září 2024 vstoupí v účinnost část novely zákona o spotřebitelském úvěru, která přináší klíčové změny v oblasti předčasného splácení hypoték mimo fixační období. Tato legislativní úprava je reakcí na potřebu nastavit jasná pravidla pro stanovení případných poplatků či sankcí spojených s předčasným splacením hypotečního úvěru.

Číst více
SL_Work_02_JB9A6614

Pokles úrokové sazby po zasedání ČNB

Česká národní banka provedla 8. února na svém měnovém politickém zasedání další krok směrem k uvolnění monetární politiky. Snížila všechny tři základní úrokové sazby, což zahrnuje i pro veřejnost klíčovou repo sazbu, a to na 6,25 %. Toto již druhé snížení sazeb v řadě přichází jako reakce na novou makroekonomickou prognózu, která očekává pokles inflace směrem k inflačnímu cíli.

Číst více