V posledních letech prošel český realitní trh velmi hektickým obdobím... Když se podíváme na poslední dva roky, vidíme, že tempo růstu cen bylo skutečně extrémní. Je možné, že se k takovým úrovním růstu nevrátíme po dlouhá léta. Ale i dnes – po době určitého ochlazení – mají majitelé nemovitostí stále možnost prodat svůj majetek za vysokou cenu a kupující zajímavě prodat. A to i nemovitost s hypotékou.
„Pokud prodávající správně postupuje při prodeji své nemovitosti a svěří tento proces do rukou profesionálního realitního makléře, stále má možnost dosáhnout dobré prodejní ceny. Kupní síla na trhu stále přetrvává, i když se profil kupujících mění,“ komentuje Jaromír Mašek, ředitel Swiss Life Select Reality.
Dnes se na trhu pohybují lidé, kteří prodávají svou stávající nemovitost – například i s hypotékou - s cílem pořídit si větší dům či byt. Další skupinou jsou lidé, kteří mají předjednanou hypotéku s možností čerpání do tří let a hledají nemovitost, kterou by si za ni mohli pořídit. A konečně jsou zde investoři, kteří se specializují na nákup nemovitostí. Specifickou skupinou prodávajících jsou rodiny, kde už jen samotný provoz rodiny je pro ně drahý a na hypotéku již jim nezbývá a prodávají také nemovitost i s hypotékou.
Navzdory těmto výzvám, existuje stále mnoho lidí s hotovostí, kteří mají zájem o domy a byty. Trh se po několika měsících znovu nadechuje, a to i v regionech, které byly postiženy situací na trhu nejvíce – například v Ústeckém kraji. Ceny stavebních materiálů se začínají snižovat a rekonstrukční práce se obnovují. Ačkoli dnešní realitní trh může být náročnější než v minulosti, přináší i nové příležitosti a možnosti pro ty, kteří jsou připraveni je využít.
Převzetí hypotéky
V rámci těchto příležitostí a výzev na současném realitním trhu je jedním ze způsobů, jak úspěšně prodat nemovitost a potenciálně získat atraktivní úrok, převzetí hypotéky na nemovitosti. Tato strategie je stále častěji využívána a může přinést řadu výhod pro obě strany transakce – jak pro prodávajícího, tak pro kupujícího.
U nemovitostí, na které je vázaná hypotéka, se nabízí možnost převzetí hypotéky jako součásti nákupu. To může být výhodné, protože umožňuje převzít hypotéku s příznivými úrokovými sazbami z minulosti a s fixací například na dalších pět let. Takový převod zástavy a ponechání stávající hypotéky z prodávané nemovitosti může přinést mnoho výhod.
První a nejviditelnější výhodou je možnost získání hypotéky s nižším úrokem, než by bylo možné získat v současném tržním prostředí. To může znamenat úsporu tisíců korun ročně v nákladech na úroky. Další výhodou je snížení administrativní zátěže. Převzetí stávající hypotéky může být jednodušší a rychlejší než získání nové hypotéky, protože mnoho z potřebných informací a dokumentů je již na místě.
Navíc převzetí hypotéky může být výhodné i pro prodávajícího. Pokud má prodávající hypotéku s nízkou úrokovou sazbou, může to být atraktivní pro potenciální kupce, což může pomoci nemovitost rychleji prodat.
Samozřejmě, jakýkoli nákup nemovitosti včetně převzetí hypotéky by měl být pečlivě zvážen s odborným poradcem nebo realitním makléřem. Každá situace je jedinečná a to, co je výhodné pro jednu osobu, nemusí být nejlepší volbou pro někoho jiného.
„V dnešní době je obchodování s nemovitostmi složitější, a proto je důležitější než kdykoliv předtím mít vedle sebe zkušeného a profesionálního realitního makléře. Toto partnerství je o vytváření dlouhodobých vztahů a důvěry, o poskytování komplexních služeb a o pečlivém a precizním vykonání práce. A při tom všem může být převzetí hypotéky právě tou správnou cestou,“ říká Jaromír Mašek, ředitel Swiss Life Select Reality.
Právní pohled na prodej nemovitosti s hypotékou
Pokud na prodávané nemovitosti vázne zástavní právo, měl by kupující zpozornět. V takovém případě je třeba velice pečlivě v kupní smlouvě nastavit, co se s oním zatížením stane. A na to, jak to řešit v praxi jsme se zeptali advokátů věnujících se nemovitostnímu právu.
Aneta Lachmannová advokátka z kanceláře Drobiš & Novotný, advokáti s.r.o k tomu uvádí: „Nákup nemovitosti s existující hypotékou není nic nezvyklého. Ve skutečnosti, je to v realitách běžná praxe. Nejčastěji se setkáváme se situací, že hypoteční úvěr prodávajícího, který je zajištěný zástavním právem, se doplatí z části kupní ceny. Velice často z té části kupní ceny, která pochází u úvěru kupujícího. V jednom okamžiku je tedy nemovitá věc zatížena zástavními právy dvou bank. Zní to možná děsivě, ale není se čeho obávat. Je potřeba jen pečlivě načasovat a nastavit celý proces. Původní banka prodávajícího vystaví vyčíslení zbývajícího dluhu a požaduje jeho splacení do určitého data. V téže lhůtě tedy musí banka kupujícího uvolnit peníze z jeho hypotéky. Vše musí být krok za krokem upraveno v kupní smlouvě, a to včetně povinnosti prodávajícího do nějaké lhůty nechat vymazat zástavní právo své banky, které zaniklo doplacením úvěru. Výsledkem je tedy stav, kdy kupující je novým vlastníkem vysněné nemovitosti a ta je zatížena pouze zástavním právem jeho banky, která mu na koupi půjčila.“
Co v dnešní době trošku brzdí trh s realitami, jsou ale právě vysoké úroky hypotečních úvěrů, na které nedosáhne každý. Ale ani to nemusí být překážkou a lze najít elegantní řešení, a to v tzv. převzetí hypotéky, které může kupujícímu přinést nižší úroky s fixací na několik dalších let.
Co obnáší tento proces, vysvětluje Radek Novotný, partner a advokát Drobiš & Novotný, advokáti s.r.o.: „Při koupi nemovitosti je samozřejmě zásadní vždy si ohlídat, aby kupující s nemovitostí nepřebíral jakékoli dluhy. Výjimkou nicméně může být situace, kdy má původní hypotéka přívětivější podmínky než hypotéky současné. V takovém případě může převzetí dluhu kupujícímu naopak výrazně pomoci. Nesmíme ale zapomínat, že s převzetím hypotéky musí souhlasit i banka. V praxi musí prodávající písemně požádat věřitele (banku), aby přijal kupujícího jako nového dlužníka. Pokud věřitel souhlasí, vstoupí kupující do původních práv a povinností prodávajícího sjednaných v jeho hypotečním úvěru. S dluhem samozřejmě přechází i zástavní právo.“
Ohledně nastavení hypotéky kontaktujte zkušeného realitního makléře
Ten zhodnotí stávající situaci a nabídne vám řešení, které vám pomůže žít život podle vlastních představ.
