Hypotéky v ČR: Pod povrchem letního zdražování se skrývá stabilita

Hypoteční sazby: Průměr stoupá, ale nabídky zůstávají pod 5 %
Průměrná sazba může působit jako alarmující signál pro spotřebitele, ve skutečnosti však odráží spíše statistický artefakt než tržní realitu. Banky, které ukončily jarní akce, výrazněji nezdražily; klienti s bonitním profilem a rozumným LTV mohou i v srpnu získat hypotéku se sazbou kolem 4,3 %. Volba fixace na tři nebo pět let se tak stává novým standardem pro ty, kdo hledají stabilitu i flexibilitu. Klíčem je rychlost jednání, protože banky často poskytují individuální slevy jen po omezenou dobu.

Je důležité chápat, proč se liší to, co slyšíme v médiích, od toho, co skutečně klienti dostávají na pobočkách. Průměrná sazba Swiss Life Hypoindexu totiž zahrnuje i hypotéky s dlouhými či naopak velmi krátkými fixacemi, které bývají méně výhodné. Banky navíc stále více segmentují své nabídky podle rizikového profilu klienta, výše vlastních zdrojů a účelu hypotéky (nákup, výstavba, refinancování). Díky tomu může jeden klient dostat nabídku na 4,2 %, zatímco jiný skončí nad pěti procenty, a to i v rámci stejné banky. Tento rozdíl výrazně posiluje nutnost nejen porovnávat nabídky, ale také jednat aktivně a promyšleně.

S ohledem na pokračující konkurenční boj o bonitní klienty se stále častěji objevují marketingové akce, které sice nejsou uvedeny v oficiálních cenících, ale přesto zásadně ovlivňují konečnou nabídku. Například při sjednání dalších služeb – pojištění schopnosti splácet, běžného účtu či investičního produktu – může banka snížit úrok až o několik desetin procentního bodu. Taková kombinace výhod umožňuje vyjednat podmínky, které se reálně neliší od těch z jara 2024, a to i přesto, že indexové sazby naznačují růst.

Role ČNB a ekonomického klimatu
Repo sazba ČNB zůstává beze změny na úrovni 3,5 %. To je sice pozitivní signál, ale ne nutně dostatečný pro významnější zlevňování hypoték. Banky si chrání marže a zohledňují regulatorní rizika. Navíc stále platí, že strop účelně vynaložených nákladů při předčasném splacení není pro banky motivující ke snižování sazeb. Bankovní domy se proto připravují spíše na podzimní sezónu, než aby tlačily na rychlý restart trhu.

„Pokud se situace dramaticky nezmění, tento trend nebude mít žádný vliv. Již delší dobu upozorňujeme, že hypoteční sazby dále klesat nebudou, případně jen velmi mírně – a to především díky slevovým akcím jednotlivých bank a konkurenčnímu prostředí, které tlačí sazby dolů. Na druhou stranu aktuální nejistota ve vývoji geopolitické situace a inflace, podpořená kroky americké administrativy, žene úrokové swapy výše. Růst ale není nijak závratný, a proto předpokládáme, že tím nevznikne tlak na růst hypotečních sazeb. Banky si navíc drží solidní polštář v podobě marží a pokud se nestane nic negativního, očekáváme stabilitu sazeb na současných úrovních. Otázkou je samozřejmě vývoj událostí ve světě. Je velmi obtížné v této nejisté době predikovat, kam se světové dění posune. Pokud se však situace neuklidní a nejistota bude pokračovat, může být aktuální stav jakýmsi dlouhodobým normálem – minimálně do doby, než se okolnosti vyjasní,“ doplnil Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select.

Ceny nemovitostí: Růst ve městech, pokles na periferii
Cenový vývoj nemovitostí v létě 2025 rozdělil republiku na dvě zóny. V krajských městech, jako jsou Praha a Brno, ceny rostou o 6 až 9,6 %, zatímco v Karlovarském či Ústeckém kraji zaznamenaly pokles o 2 až 3 %. Panelové byty mimo velká centra zlevňují, což nahrává strategickým kupujícím s pevně stanoveným rozpočtem. U rodinných domů je situace stabilnější, ale developerské projekty v dojezdové vzdálenosti od velkých měst zaznamenávají rostoucí poptávku.

Výhled do podzimu a strategie pro klienty
Analytici očekávají, že hypoteční sazby budou ve zbytku roku 2025 klesat jen o setiny až desetiny procentního bodu. Žádná revoluce se nechystá, ale jednotlivý klient může díky individuálnímu vyjednávání dosáhnout zajímavé sazby. Vzhledem k rozdílům v cenách mezi regiony lze i při vyšší sazbě pořídit bydlení levněji. Klíčem je strategický přístup, nikoli čekání na „magickou“ sazbu. Do vývoje sazeb v nejbližším období navíc s vysokou pravděpodobností zasáhnou i očekávané podzimní akční nabídky bank, které mohou vrátit sazby některých z nich na předprázdninové úrovně.

Závěr: Stabilita i napětí v jednom balení
Léto 2025 na hypotečním trhu nepřináší žádné dramatické zlomy, ale stále více ukazuje na rostoucí sofistikovanost prostředí. Banky ladí sazby v rámci promyšlených strategií, klienti hledají stabilitu i cenovou dostupnost. Reálné možnosti zůstávají nadějné pro ty, kdo dokážou číst mezi řádky a reagovat včas. Rok 2025 může patřit těm, kteří jednají rychle, nikoli těm, kteří čekají na dokonalý okamžik.

Ing. Jiří Sýkora, hypoteční analytik Swiss Life Select