Uvažujete o koupi bytu na pronájem a lákají vás nižší ceny mimo Prahu? Modelový výpočet pro šest krajských měst ukazuje, že vyšší výnos levnějších bytů je z velké části jen na papíře. Jakmile odečtete náklady a započítáte měsíc bez nájemníka, rozdíl mezi nejvýnosnějším a nejméně výnosným městem se zúží zhruba na jeden procentní bod.
Na papíře vedou levnější města
Modelový byt o 50 metrech čtverečních vyjde v Praze podle aktuálních nabídkových cen zhruba na 7,7 milionu korun, v Ústí nad Labem na 2,6 milionu – tedy téměř třikrát méně. Nabízí se logická úvaha: za méně peněz koupím byt, který mi v poměru k ceně vynese víc. Platí to ale i ve chvíli, kdy do výpočtu zahrnete všechno, co pronájem skutečně obnáší?
Výpočet vychází z nabídkových cen a nájmů realitního portálu RealityMIX za říjen 2026. Nejde tedy o ceny skutečně uzavřených obchodů a průměr zahrnuje novostavby i starší byty všech velikostí. Přepočet na 50 m² je proto orientační, pro srovnání měst mezi sebou ale dobře poslouží.
Když vydělíte roční nájemné cenou bytu, dostanete hrubý výnos – a ten u levnějších měst zpravidla roste, od 3,6 % v Praze až po 5,5 % v Ústí nad Labem. Výjimkou je Plzeň: byt tam stojí zhruba o 40 % méně než v Praze, hrubý výnos je ale po zaokrouhlení stejný.
Náklady ukrojí z menšího nájmu víc
Model počítá s tím, že byt bude jeden měsíc v roce bez nájemníka, a se stejnými provozními náklady a vstupními výdaji ve všech městech. Právě tady se obraz mění. Stejně vysoké náklady totiž z menšího nájmu ukrojí větší díl. Pražský byt o 50 m² se v nabídkách pronajímá zhruba za 23 200 Kč měsíčně, ten v Ústí nad Labem za 12 100 Kč.
Zatímco v Praze klesne výnos po nákladech o 0,8 procentního bodu na 2,8 %, Ústí ztratí 1,9 bodu a skončí na 3,6 %. Zůstává sice nejvýnosnějším z porovnávaných měst, jeho náskok se ale výrazně zmenšil. Plzeň po odečtení nákladů vynese dokonce méně než Praha – 2,5 %. Hrubé výnosy šesti měst dělí téměř dva procentní body, po nákladech už jen zhruba jeden.
Počítejte s rozpětím, ne s jedním číslem
Výsledky jsou citlivé na předpoklady. Kdyby byt stál prázdný dva měsíce místo jednoho, klesl by výnos po nákladech v Praze na 2,5 % a v Ústí nad Labem na 3,2 %. Záleží i na tom, z jakého zdroje
údajů o nájmech vycházíte: v Brně vychází výnos po nákladech s nájmy zRealityMIX na 3,3 %, s nájmy podle Deloitte Rent Index na 2,8 %.
Proč se jednotlivá města tolik liší? Podle Deloitte Rent Index za 2. čtvrtletí 2026 o vývoji nájemného v jednotlivých městech rozhoduje především místní nabídka bytů, developerská
aktivita a struktura poptávky po bydlení. Průměr za celé město navíc vždy zakrývá rozdíly mezi čtvrtěmi, typy domů i velikostmi bytů. A výpočet je před zdaněním a bez hypotéky, která může výsledek výrazně změnit oběma směry.
Co si z toho odnést? Levnější byt automaticky neznamená vyšší výnos. Rozhoduje, kolik vám ze skutečného nájmu zůstane po zaplacení všech nákladů, jak rychle seženete nájemníka a jak se bude daný trh vyvíjet dál. Pokud o investičním bytě uvažujete, spočítejte si konkrétní nemovitost s vlastními čísly, včetně daní a případné hypotéky. Váš konzultant Swiss Life Select vám s takovým výpočtem rád pomůže a zasadí ho do celkového plánu vašich financí.
Jak to chodí ve Švýcarsku
Ve Švýcarsku je nájemní bydlení běžná volba. Podle švýcarského statistického úřadu (BFS) žije v nájmu přibližně 2,4 milionu domácností, ve vlastním zhruba 1,4 milionu. Téměř dvě třetiny domácností tedy bydlí v nájmu.
Nájemné u stávajících smluv je navázané na takzvanou referenční hypoteční sazbu, kterou čtvrtletně zveřejňuje Spolkový úřad pro bydlení (BWO). Aktuálně činí 1,25 %. Vzroste-li o čtvrt procentního bodu, smí pronajímatel zvýšit nájem nejvýš o 3 %. Nájemníci i pronajímatelé tak předem vědí, podle jakých pravidel se nájem může měnit.
