Rok 2026 zatím potvrzuje, že český hypoteční trh vstoupil do výrazně klidnější fáze než v předchozích turbulentních letech. Po prudkém růstu sazeb v letech 2022 a 2023 a jejich následném poklesu během roku 2025 se letos sazby začaly stabilizovat.
Vývoj Swiss Life Hypoindexu od února do května ukazuje, že banky dnes fungují v prostředí opatrnější cenotvorby a hypoteční sazby zůstávají citlivé nejen na kroky České národní banky, ale především na očekávání finančních trhů.
Začátek roku: stabilizace kolem pěti procent
Na začátku roku se průměrné hypoteční sazby držely lehce pod hranicí 5 %. Únorová hodnota Swiss Life Hypoindexu dosáhla 4,93 %, což potvrzovalo postupné uklidnění trhu po období výrazných výkyvů.
Banky zároveň začaly volit rozdílné strategie. Některé aktivně zlevňovaly hlavně kratší fixace, jiné ponechávaly sazby téměř beze změn. Rozdíly mezi jednotlivými nabídkami se tak začaly zvětšovat více než samotný pohyb Hypoindexu. Postupně také začalo být zřejmé, že období mimořádně levných hypoték se v nejbližších letech pravděpodobně nevrátí. Sazby kolem pěti procent se postupně stávají novým standardem financování bydlení.
Jarní oživení vystřídal obrat
Březen přinesl mírné zlepšení, když Hypoindex klesl na 4,89 %. Trh to vnímal jako pozitivní signál a potvrzení tradičního jarního oživení hypotečního trhu. Důležité bylo také to, že se sazby dostaly na úroveň naposledy zaznamenanou na jaře 2022 — ještě před obdobím vysoké inflace a prudkého růstu sazeb. Pozitivní vývoj ale neměl dlouhé trvání. V dubnu průměrná sazba hypoték vzrostla na 5,18 % a v květnu dále mírně stoupla na 5,19 %. Trh tím vyslal jasný signál, že rychlejší pokles sazeb je alespoň dočasně u konce.
Co stojí za růstem sazeb
Za růstem sazeb nestála primárně rozhodnutí České národní banky, ale především vývoj dlouhodobých tržních sazeb a úrokových swapů. Právě swapové sazby určují bankám cenu dlouhodobých peněz a zásadně ovlivňují tvorbu hypotečních sazeb. Během jara začaly růst kvůli obavám z pomalejšího poklesu inflace a nejistotě ohledně dalšího ekonomického vývoje. Banky proto začaly korigovat své předchozí zlevňování hypoték a část z nich sazby opět zvýšila.
Dopad na domácnosti
Změna sazeb se okamžitě promítla i do měsíčních splátek. U modelové hypotéky ve výši 3,5 milionu korun se splatností 25 let vzrostla měsíční splátka z přibližně 20 240 Kč v březnu na více než 20 850 Kč v květnu. Rozdíl přes 600 Kč měsíčně může působit nenápadně, v dlouhodobém horizontu však znamená desítky tisíc korun navíc.
Současný hypoteční trh navíc už nesleduje pouze kroky centrální banky. Významnou roli hraje také očekávání budoucí inflace, vývoj ekonomiky nebo strategie jednotlivých bank. Výsledkem je prostředí, ve kterém se podmínky výrazně liší podle bonity klienta, výše vlastních zdrojů i délky fixace.
Výhled do druhé poloviny roku 2026
Ve druhé polovině roku lze očekávat spíše pokračování stability s mírnými výkyvy kolem hranice 5 %. Pravděpodobnost výraznějšího poklesu sazeb během léta je zatím nízká. Během prázdnin hypoteční trh tradičně zpomaluje a banky často ponechávají sazby beze změn. Aktivnější období lze očekávat spíše od září, kdy banky znovu spouštějí obchodní kampaně a snaží se posílit objemy nových úvěrů.
Pokud zároveň zůstane inflace pod kontrolou a ekonomická situace se výrazně nezhorší, může se na podzim objevit mírný tlak na další zlevňování hypoték.
Pro konec roku 2026 se aktuálně jako nejpravděpodobnější jeví pohyb průměrných hypotečních sazeb v pásmu 4,7 až 5,2 %. Výrazný návrat k mimořádně levným hypotékám však očekávat nelze.
Pro klienty tak bude ještě důležitější správné načasování, vhodně zvolená fixace a důkladné porovnání nabídek jednotlivých bank. Pokud si nevíte rady, kontaktujte naše finanční konzultanty, rádi vám pomohou zajistit nejlepší možnou úrokovou sazbu na trhu.
