České nemovitosti dál zdražují. Ve druhém čtvrtletí 2026 dosáhla průměrná realizovaná cena prodaných bytů v Česku 99 400 korun za metr čtvereční, meziročně o 8,3 procenta více. To ale neznamená, že majitel může cenu svého bytu jednoduše zvýšit o deset procent a čekat na kupce. V rostoucím trhu láká začít výš a ponechat si prostor pro vyjednávání. Jenže cena v inzerátu není tržní hodnota a celorepublikový index není ceníkem konkrétního bytu. Příliš vysoký start může nabídku postavit proti kvalitnějším nemovitostem, zúžit okruh zájemců a nakonec vést ke slevě.
Průměr za metr není cena vašeho bytu
Rozdíly na českém trhu jsou výrazné. U starších bytů činila ve druhém čtvrtletí 2026 průměrná realizovaná cena v Česku 78 300 korun za metr čtvereční. V Praze se pohybovala kolem 149 tisíc, v Brně kolem 118 tisíc a v Ústí nad Labem přibližně 51 tisíc korun.
Ani průměr za město nestačí. Hodnotu konkrétního bytu ovlivňuje lokalita, stav domu a jednotky, dispozice, patro, výtah, orientace, balkon, parkování nebo právní stav.
Stejně důležité je rozlišovat mezi cenou v inzerátu a částkou, za kterou se byt skutečně prodá. Do hry navíc vstupuje tržní hodnota odvozená od srovnatelných nemovitostí a při financování také bankovní odhad. Tyto částky se nemusí shodovat.
Nabídkové ceny bytů podle ČSÚ například ve druhém čtvrtletí 2026 meziročně vzrostly o 10,7 procenta. Neznamená to, že stejným tempem rostly ceny uzavřených obchodů.
Proč může příliš vysoký start uškodit
Kupující filtrují nabídky podle lokality, velikosti, dispozice a ceny. Pokud má byt realistickou hodnotu kolem 9,7 milionu korun, ale majitel ho nabídne za 10,5 milionu, začne soutěžit s nemovitostmi, které mohou mít lepší adresu, terasu, garážové stání nebo kvalitnější rekonstrukci.
Vyšší cena v inzerátu vyšší hodnotu nevytváří. Pokud nabídka nepřitahuje zájemce, není nutné čekat na univerzální hranici 30 nebo 60 dní. Důležitější jsou reakce trhu: kolik lidí se ozývá, kolik přijde na prohlídku, jaká zpětná vazba se opakuje a jaké nabídky kupující dávají.
Ani delší inzerce automaticky neznamená neúspěch. Statistiky Sreality za období od března do srpna 2026 uvádějí u zvoleného celorepublikového agregátu průměrnou dobu inzerce 73 dní. Jde ale o dobu vystavení nabídky na portálu, nikoli o délku celé transakce.
Co udělá rozdíl ve startovní ceně
Ukažme si to na dvou modelových bytech 3+kk o ploše 75 metrů čtverečních v Brně. Průměrná realizovaná cena starších bytů zde ve druhém čtvrtletí 2026 činila přibližně 118 tisíc korun za metr. Pro model tedy pracujeme s hodnotou kolem 8,9 milionu korun.
Byt A vstoupí na trh za 9,05 milionu. Přijdou zájemci, prohlídky a vyjednávání. Obchod skončí na 8,95 milionu.
Srovnatelný byt B začne na 9,85 milionu. Zájem je slabší, cena proto klesne na 9,35 milionu. Po dalších prohlídkách a vyjednávání se prodá za 8,90 milionu.
Nejde o pravidlo, že nadhodnocený byt se musí prodat levněji. Pointa je jiná: vyšší startovní cena sama o sobě nezvyšuje částku, kterou je trh ochoten zaplatit.
Kupující počítají i měsíční splátku
Do prodejnosti vstupuje také financování. Swiss Life Hypoindex v září 2026 dosáhl 5,51 procenta. Pro domácnosti proto není důležité jen to, zda byt stojí devět milionů, ale kolik vlastních peněz potřebují a jakou splátku si mohou dovolit.
Pokud banka ocení nemovitost níže, než činí kupní cena, může kupující potřebovat více vlastních prostředků. Cena tak musí obstát nejen před kupujícím, ale u zájemců s hypotékou také při financování.
Co si připravit před prodejem
Prodej nezačíná focením bytu. Ještě před inzercí je dobré znát právní a technický stav nemovitosti, provozní náklady i vlastní finanční situaci.
Zkontrolujte především:
- Právní stav: vlastnictví, zástavy, věcná břemena a další omezení.
- Stav bytu a domu: PENB, známé vady, rekonstrukce, náklady, informace SVJ a plánované investice.
- Podklady pro cenu: aktuální nabídky i dostupné údaje o skutečně prodaných srovnatelných nemovitostech.
- Hypotéku a peněžní tok: zbývající dluh, podmínky splacení, výmaz zástavy a termín, kdy budete peníze potřebovat.
- Další bydlení: kdy se budete stěhovat, zda současně kupujete jinou nemovitost a kolik kapitálu na ni potřebujete.
Prodej je často jen část finančního rozhodnutí
U nemovitosti zatížené hypotékou je potřeba předem zjistit podmínky předčasného splacení a uvolnění zástavy. Záleží na smlouvě, fixaci i konkrétní situaci.
Individuální jsou i daně. Příjem z prodeje může být za určitých podmínek osvobozen podle délky vlastnictví, bydliště nebo použití peněz na vlastní bytovou potřebu. U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 činí obecný časový test deset let. Konkrétní daňový režim je proto dobré ověřit před prodejem.
Pro mnoho domácností navíc prodej navazuje na koupi dalšího bydlení. Vedle ceny pak rozhodují termíny, dostupná hotovost a nové financování.
Rostoucí trh prodávajícím pomáhá, špatně nastavenou cenu ale nezachrání. Rozhodující není jen částka v inzerátu, ale cena, kterou lze obhájit před kupujícími, bankou i konkurencí.Pokud prodej zvažujete, nezačínejte inzercí. Nejdřív si nechte spočítat realistickou hodnotu nemovitosti, prověřte hypotéku a naplánujte návaznost na další bydlení. Specialisté ze Swiss Life Select mohou ocenění, financování i práci s uvolněným kapitálem propojit do jednoho plánu ještě před vstupem nabídky na trh.
